Corte Costituzionale, SENTENZA N. 232 ANNO 2005

Questa sentenza dell C.C. riguarda, per quel che interessa le distanze tra edifici, un tentativo della Regione Veneto per risolvere la questione. Il problema fu posto alla Regione dallo stesso Comitato 10 metri.

SENTENZA N. 232 ANNO 2005

Commento alla decisione di Alberto Roccella

Governo del territorio: rapporti con la tutela dei beni culturali e l’ordinamento civile

(per gentile concessione del Forum di Quaderni costituzionali)

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE COSTITUZIONALE

composta dai signori:

- Piero Alberto CAPOTOSTI Presidente
- Guido NEPPI MODONA Giudice
- Annibale MARINI ”
- Franco BILE ”
- Giovanni Maria FLICK ”
- Francesco AMIRANTE ”
- Ugo DE SIERVO ”
- Romano VACCARELLA ”
- Paolo MADDALENA ”
- Alfio FINOCCHIARO ”
- Alfonso QUARANTA ”
- Franco GALLO ”
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel giudizio di legittimità costituzionale degli artt. 40 e 50, comma 8, lettera c) della legge della Regione Veneto 23 aprile 2004, n. 11 (Norme per il governo del territorio), promosso con ricorso del Presidente del Consiglio dei ministri, notificato il 24 giugno 2004, depositato in cancelleria il 2 luglio 2004 ed iscritto al n. 63 del registro ricorsi 2004.

Visto l’atto di costituzione della Regione Veneto, nonché l’atto di intervento di A. C.;

udito nell’udienza pubblica del 19 aprile 2005 il Giudice relatore Francesco Amirante;

uditi l’avvocato dello Stato Giorgio D’Amato per il Presidente del Consiglio dei ministri e l’avvocato Bruno Barel per la Regione Veneto.

Ritenuto in fatto

1.— Con ricorso notificato il 24 giugno 2004 e depositato il 2 luglio 2004, il Presidente del Consiglio dei ministri ha sollevato questioni di legittimità costituzionale degli artt. 40 – in relazione all’art. 117, secondo comma, lettera s), e all’art. 118, terzo comma, della Costituzione – e 50, comma 8, lettera c) – in relazione all’art. 117, commi secondo, lettera l), terzo e sesto, nonché all’art. 3 della Costituzione – della legge della Regione Veneto 23 aprile 2004, n. 11 (Norme per il governo del territorio). Tale legge, rileva il ricorrente, detta norme per il governo del territorio, definendo, in particolare, le competenze degli enti territoriali, le regole per l’uso dei suoli, i diversi livelli e strumenti di pianificazione, le forme di coordinamento e integrazione delle informazioni, i procedimenti.

… omissis….

Quanto all’art. 50, comma 8, della legge regionale di cui si tratta, il ricorrente rileva che l’art. 23 della legge regionale 27 giugno 1985, n. 61 (Norme per l’assetto e l’uso del territorio), dopo aver stabilito al sesto comma che «le distanze minime tra fabbricati sono quelle di cui all’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968 n. 1444 del Ministro dei lavori pubblici», prevedeva, all’ultimo comma, in corrispondenza con lo stesso ultimo comma dell’art. 9 del d.m. citato, che minori distanze tra fabbricati potessero essere ammesse nei casi di gruppi di edifici oggetto di piani urbanistici attuativi planivolumetrici o per interventi puntuali disciplinati dal Piano regolatore generale. Tale ultimo comma è stato sostituito dall’art. 50, comma 8, dell’impugnata legge regionale che, alla lettera c), prevede anche la possibilità che i Piani regolatori generali definiscano distanze minori di quelle stabilite nell’art. 9 del menzionato d.m. n. 1444 del 1968, «nelle zone territoriali omogenee B e C1, qualora, fermo restando per le nuove costruzioni il rispetto delle distanze dal confine previste dal piano regolatore generale che comunque non possono essere inferiori a cinque metri, gli edifici esistenti antistanti a quelli da costruire siano stati realizzati legittimamente ad una distanza dal confine inferiore». Secondo quanto si desume dall’art. 24, primo e secondo comma, della legge regionale n. 61 del 1985, in relazione all’art. 7 del d.m. n. 1444 del 1968, la zona B concerne le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate diverse dagli agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale (e si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq), mentre la zona C1 riguarda le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi e nelle quali il limite della superficie coperta dagli edifici esistenti non deve essere inferiore al 7,5% della superficie fondiaria della zona e la densità territoriale non deve essere inferiore a 0,50 mc/mq. Il d.m. prevede per tali zone la distanza minima assoluta di dieci metri, nonché, per la zona C, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto.

Com’è noto, in coerenza con l’art. 42 Cost., per garantire la coesistenza dei diritti dei singoli proprietari fondiari, alle facoltà di ciascuno sono imposti dalla legge limiti atti a conciliare il godimento del diritto sul proprio bene con quello degli altri sui loro beni. Un limite legale specifico a protezione del diritto del vicino è posto dalle norme che impongono, ad ogni proprietario, di rispettare determinate distanze minime nell’eseguire costruzioni, la cui violazione è suscettibile anche della drastica forma di risarcimento in forma specifica, attraverso la riduzione in pristino (v. art. 872, secondo comma, cod. civ.).

Le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze tra le costruzioni – o come spazio tra le medesime o come distacco dal confine – in forza del rinvio contenuto nell’art. 873 del codice civile, hanno carattere integrativo delle norme dello stesso codice, in quanto concorrono alla stessa configurazione del diritto di proprietà, disciplinando i rapporti di vicinato, assicurando un’equità nell’utilizzazione edilizia dei suoli privati ed attribuendo il diritto reciproco al loro rispetto.

Ne discende che le anzidette particolari norme degli strumenti urbanistici incidono nella materia dell’ordinamento civile, attribuita alla competenza legislativa esclusiva dello Stato, cui spetta altresì la relativa potestà regolamentare (art. 117, secondo comma, lettera l), e sesto comma, Cost.), e devono pertanto essere rispettose della normativa statale anche di livello regolamentare che pone, al riguardo, limiti precisi e inderogabili nella formazione o revisione di detti strumenti.

Osserva il ricorrente che, anche a voler considerare la disposizione censurata sotto il profilo dell’assetto urbanistico, sarebbe comunque palese il suo contrasto con i canoni di coerenza e ragionevolezza di cui all’art. 3 Cost. Essa, infatti, consente che la valutazione pubblicistica in sede locale dell’efficienza ambientale, che porta a stabilire nel PRG una determinata distanza tra costruzioni nel rispetto di quelle minime indicate nel d.m. n. 1444 del 1968, possa essere contraddetta da una diversa valutazione normativa nello stesso PRG, in senso riduttivo di tale distanza complessiva e violativo delle prescrizioni del d.m., in funzione esclusivamente di un interesse di natura privata di uno dei frontisti (il proprietario prevenuto, altrimenti obbligato ad arretramenti).

Ciò anche in contrasto, sul piano pubblicistico dei rapporti tra costruttore e pubblica amministrazione, con il principio fondamentale ricavabile in materia di governo del territorio dall’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, circa l’inderogabilità dei limiti di distanza tra i fabbricati stabiliti nell’interesse pubblico, con conseguente configurabilità, con riguardo a tale interferente materia, della violazione dell’art. 117, terzo comma, della Costituzione. Né può trascurarsi che dovrebbe tenersi conto, a tal fine, dell’intero complesso normativo statale consolidatosi ben prima delle modifiche costituzionali attinenti ai rapporti Stato-Regioni, in base al quale costituisce ius receptum il principio affermato dalla giurisprudenza circa l’inserzione delle disposizioni dell’art. 9 del d.m. nello strumento urbanistico che rechi previsioni difformi.

2.— Si è costituita la Regione Veneto chiedendo, anche in una memoria depositata in prossimità dell’udienza, la declaratoria di infondatezza delle questioni.

…omissis ….

Quanto alla questione relativa all’art. 50, comma 8, lettera c), della legge regionale n. 11 del 2004, la Regione osserva, per quel che si riferisce al primo profilo di censura riguardante la pretesa violazione della competenza statale esclusiva in materia di ordinamento civile, che la disciplina delle distanze fra le costruzioni è sempre stata ascritta al diritto urbanistico e, quindi, alla materia del governo del territorio, come è dimostrato anche dalla circostanza che di essa si è costantemente occupata la legislazione urbanistica regionale, senza per questo violare la competenza statale in materia di ordinamento civile.

Per quel che si riferisce al profilo di censura secondo cui, anche volendo ascrivere la disposizione impugnata alla materia del governo del territorio, essa sarebbe comunque in contrasto con il principio fondamentale ricavabile in materia dall’art. 41-quinquies della legge n. 1150 del 1942 circa l’inderogabilità dei limiti di distanza stabiliti nell’interesse pubblico, la Regione osserva che, dalla lettura complessiva del ricorso, si desume che il vero principio che si considera violato è quello della inderogabilità dei limiti di distanza fissati dall’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444. Ora, a parte che la disposizione impugnata ha avuto effetto solo transitorio – in quanto l’art. 23 della legge n. 61 del 1985, da essa modificato, è stato abrogato a decorrere dal 23 ottobre 2004 dall’art. 49 della medesima legge regionale n. 11 del 2004 – la Regione rileva che il principio, di cui al citato art. 41-quinquies della legge n. 1150 del 1942, è stato rispettato, mentre i limiti di distanza fissati dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 non sono vincolanti per le Regioni in quanto contenuti in un atto regolamentare e non in una legge statale. Peraltro, la Regione Veneto anche nella legge n. 11 del 2004 ha scelto di conformare sostanzialmente la propria legislazione urbanistica all’intero corpus normativo statale previgente, ivi comprese le disposizioni di cui al citato d.m., prevedendo solo limitati e specifici casi in cui possono ammettersi distanze inferiori a quelle indicate dal suddetto decreto. Tra questi casi rientra anche quello contemplato nella disposizione censurata che presuppone una variante urbanistica e la sussistenza di precise condizioni restrittive.

3.— E’ intervenuto, con atto depositato il 5 agosto 2004, il signor A. C., specificando di intervenire nel «ricorso per conflitto di attribuzioni» con riferimento all’impugnativa dell’art. 50, comma 8, della legge della Regione Veneto n. 11 del 2004, e concludendo per la declaratoria d’illegittimità della norma in argomento «siccome inconferente con le disposizione approvate e comunque esulante dalla competenza legislativa regionale».

Considerato in diritto

1.–– Il Presidente del Consiglio dei ministri ha sollevato questione di legittimità costituzionale di alcune disposizioni della legge della Regione Veneto 23 aprile 2004, n. 11 (Norme per il governo del territorio), in particolare ha impugnato l’art. 40, in riferimento all’art. 117, secondo comma, lettera s), ed all’art. 118, terzo comma, Cost., nonché l’art. 50, comma 8, lettera c), in riferimento agli articoli 3, 117, commi secondo, lettera l), terzo e sesto della Costituzione.

…. omissis ….

Per quanto concerne la disposizione dell’art. 50, comma 8, lettera c), il Presidente del Consiglio dei ministri, premesso che essa regola le distanze tra le costruzioni, sostiene che tale materia rientra nell’ordinamento civile, anch’essa di competenza legislativa esclusiva dello Stato. Denuncia, inoltre, la violazione dell’art. 3 Cost. sotto il profilo della irragionevolezza, in quanto la norma distorce a favore dell’interesse privato dei proprietari soggetti alla regola della prevenzione la disciplina statale dettata a tutela dell’interesse pubblico.

2.–– … omissis …..

3.–– Riguardo all’altra questione, concernente l’art. 50, comma 8, lettera c), della stessa legge della Regione Veneto n. 11 del 2004, va rilevata preliminarmente l’inammissibilità dell’intervento spiegato, limitatamente ad essa e peraltro tardivamente, dal signor A. C. E’, infatti, principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che, nei giudizi di legittimità costituzionale delle leggi promossi in via di azione ai sensi dell’art. 127 Cost. e degli artt. 31 e seguenti della legge 11 marzo 1953, n. 87, non è ammesso l’intervento di soggetti privi delle attribuzioni legislative in contestazione (v., da ultimo, sentenze n. 338 del 2003, n. 166 del 2004, n. 378 del 2004 nonché ordinanza n. 20 del 2005 e ordinanza allegata alla sentenza n. 150 del 2005).

4.–– Nel merito, la questione è fondata.

La disciplina delle distanze fra costruzioni ha la sua collocazione anzitutto nella sezione VI del Capo II del Titolo II del Libro III del codice civile, intitolata appunto “Delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e dei muri, fossi e siepi interposti tra fondi”. Tale disciplina, ed in particolare quella degli articoli 873 e 875 che viene qui in più specifico rilievo, attiene in via primaria e diretta ai rapporti tra proprietari di fondi finitimi. In caso di sua violazione, la tutela dei diritti su di essa fondati, assicurata davanti al giudice ordinario, può essere suscettibile di esecuzione in forma specifica. Non si può pertanto dubitare che la disciplina delle distanze, per quanto concerne i rapporti suindicati, rientri nella materia dell’ordinamento civile, di competenza legislativa esclusiva dello Stato.

Tuttavia, poiché i fabbricati insistono su di un territorio che può avere rispetto ad altri – per ragioni naturali e storiche – specifiche caratteristiche, la disciplina che li riguarda – ed in particolare quella dei loro rapporti nel territorio stesso – esorbita dai limiti propri dei rapporti interprivati e tocca anche interessi pubblici. Ed è per l’influenza che le peculiarità dei diversi insediamenti possono avere che lo stesso codice civile, ancor prima della Costituzione, ha attribuito rilievo ai regolamenti locali, in un’epoca in cui unica fonte di normativa primaria era lo Stato.

Una volta assegnate alle Regioni competenze normative primarie, il rilievo della connessione e delle interferenze tra interessi privati e interessi pubblici e della importanza delle caratteristiche locali in tema di distanze tra costruzioni ha trovato attuazione nel riparto di competenze legislative e nell’attribuzione alle Regioni, in sede di competenza concorrente, della materia del governo del territorio, comprensiva, come si è detto, dell’urbanistica e dell’edilizia.

Ma in quanto titolari di competenza concorrente e non residuale riguardo ad una materia che, relativamente alla disciplina delle distanze, interferisce con altra di spettanza esclusiva dello Stato, le Regioni devono esercitare le loro funzioni nel rispetto dei principi della legislazione statale.

Ora, in materia di distanze tra fabbricati, primo principio, fissato in epoca risalente ma ancora di recente ribadito, è che la distanza minima sia determinata con legge statale, mentre in sede locale, sempre ovviamente nei limiti della ragionevolezza, possono essere fissati limiti maggiori.

In secondo luogo, l’ordinamento statale consente deroghe alle distanze minime con normative locali, purché però siffatte deroghe siano previste in strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio. Tali principi si ricavano dall’art. 873 cod. civ. e dall’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, emesso ai sensi dell’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765), avente efficacia precettiva e inderogabile, secondo un principio giurisprudenziale consolidato.

I suindicati limiti alla possibilità di fissare distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale trovano la loro ragione nel rilievo che le deroghe, per essere legittime, devono attenere agli assetti urbanistici e quindi al governo del territorio e non ai rapporti tra vicini isolatamente considerati in funzione degli interessi privati dei proprietari dei fondi finitimi.

La norma regionale censurata non risponde ai menzionati requisiti di legittimità.

Essa, con riguardo ad una situazione particolare costituita da una costruzione già esistente posta a distanza dal confine inferiore a quella prescritta dalla normativa attualmente vigente, ma legittima secondo la disciplina dell’epoca della costruzione, autorizza il proprietario del fondo confinante a costruire o a mantenere il proprio fabbricato ad una distanza dall’altro manufatto preesistente inferiore a quella ordinariamente stabilita, con il solo rispetto della prescritta distanza dal confine.

Tale norma non attiene quindi all’assetto urbanistico complessivo delle zone territoriali in cui la suddetta deroga è consentita.

Né, d’altra parte, come già affermato da questa Corte (v. sentenza n. 62 del 2005) la transitorietà della disposizione può valere a giustificarla sul piano costituzionale, poiché, anzi, l’attribuzione di tale natura alla norma, anche per le modalità con le quali è stata realizzata, porta ulteriormente ad escluderne la finalizzazione alla disciplina dell’assetto urbanistico del territorio e rappresenta, quindi, un ulteriore sintomo della violazione dei limiti imposti dalla Costituzione alla competenza della Regione.

per questi motivi

LA CORTE COSTITUZIONALE

dichiara l’illegittimità costituzionale dell’art. 50, comma 8, lettera c), della legge della Regione Veneto 23 aprile 2004, n. 11 (Norme per il governo del territorio);

… omissis …

Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale, Palazzo della Consulta, l’8 giugno 2005.

Piero Alberto CAPOTOSTI, Presidente

Francesco AMIRANTE, Redattore

Depositata in Cancelleria il 16 giugno 2005.

La soluzione adottata dal Comune di Venezia

Il Comune di Venezia ha adottato l’unica soluzione oggi possibile e cioè dalla sentenza 232 del 2005della Corte Costituzionale:

In secondo luogo, l’ordinamento statale consente deroghe alle distanze minime con normative locali, purché però siffatte deroghe siano previste in strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio. Tali principi si ricavano dall’art. 873 cod. civ. e dall’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, emesso ai sensi dell’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (introdotto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765), avente efficacia precettiva e inderogabile, secondo un principio giurisprudenziale consolidato.
Significa che i Comuni per andare in deroga al D.M.1444 devono individuare delle zone ” previste in strumenti urbanistici funzionali ad un assetto complessivo ed unitario di determinate zone del territorio”. Cioè fare un Piano Regolatore o una variante al Piano Regolatore che individui le zone “afflitte” dal problema dei 10 metri e ne consentano la deroga.
Capite bene che farsi fare da un Comune una variante al PRG non è una cosa facile, ma il Comune che ha messo nei guai parecchia gente dovrebbe mettersi una mano sulla coscienza e darsi da fare.
Qui sotto potete vedere una variante tipo da far vedere al vs Comune e una planimetria allegata. Le “insulae” sono appunto le zone individuate dal Comune dove vengono previsti strumenti urbanistici funzionali ad un assetto del territorio.
Variante da visionare e/o scaricare in pdf (257 kb)
Planimetria da visionare e/o scaricare in pdf (970 kb)

NON SIAMO ABUSIVI!

Tutte le persone iscritte all’Associazione Comitato 10 metri non hanno commesso alcun abuso edilizio e non vogliono essere chiamati “abusivi”. Hanno tutti costruito la propria casa, o la casa denunciata, rispettando la concessione edilizia emessa dal proprio Comune ed hanno l’ abitabilità. E’ stato rigorosamente seguito l’iter burocratico che impone lo Stato per poter costruire una abitazione. Eppure sono fuori legge! Il giudice non ammette la “ignorantia legis”.
Ma chi ha costruito con concessione edilizia è a perfetta conoscenza delle leggi che regolano il territorio.
Ma ce ne sono altre, di leggi, che bisogna conoscere ugualmente. Chi le deve conoscere se le Amministrazioni Comunali e Regionali, delegate dallo Stato per applicare queste leggi, le hanno applicate in modo sbagliato? (art.1 d.m. 1444/1968: Campo di applicazione:
Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati e lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti.)
Per il giudice invece le deve conoscere il cittadino che, in seguito, si rifarà presso le amministrazioni per i danni ma anche qui, finora, (genn 2014) abbiamo bruttissime notizie a riguardo: nelle poche sentenze che abbiamo il giudice benchè riconosca che il Comune ha rilasciato atti illegittimi, assolve comune, sindaco e tecnici, riconoscendo colpevole solo il proprietario!

Buona fortuna.

Come fanno all’estero

igloo dm 1444Abbiamo informazioni di come in Germania sia stato affrontato il problema delle distanze tra edifici con pareti finestrate. Sembra la scoperta dell’acqua calda, ma in Italia non ci ha pensato nessuno.
Quando una persona presenta un progetto in Comune, questo deve essere firmato dal proprietario della casa da costruire (come in Italia) e da tutti i confinanti con il lotto dove si costruirà. La firma dei vicini garantisce al proprietario ed al Comune che i vicini non hanno nulla da ridire sul progetto presentato e cioè che nulla leda i diritti che la legge riconosce. Comunque la firma è contestualmente una rinuncia ad essi. Se qualcuno non firma viene contattato dal Comune ed ha tempo un mese per presentare le motivazioni. In caso contrario è come se avesse firmato.
Sia in Francia che in Inghilterra ci sono le distanze tra edifici che garantiscono la luce e l’aria, ma non abbiamo notizie di come siano garantite.

Problemi di denaro? Te li risolve il vicino

Questa pagina vuole dimostrare che chiunque, in Italia può pensare di fare un po’ di denaro (ma non proprio poco) osservando con attenzione le distanze tra la propria casa e quella del vicino.

Può darsi che la fortuna abbia in serbo per voi qualche sorpresa ed il vicino sia costretto dal giudice a sborsare parecchio denaro per ripagarvi della luce ed aria che vi porta via. Anche se il vicino asserisce e dimostra di avere rispettato la propria concessione edilizia con cui può tranquillamente accendere il fuoco.
Ecco come fare: osservate con attenzione la casa o il condominio che vi sta vicino: se essi hanno costruito dopo di voi (ma non da oltre vent’anni), la zona è riconosciuta nel piano regolatore come zona B (la maggioranza dei casi) ed hanno costruito a meno di dieci metri dalla vostra parete (o garage) che abbia anche una sola finestra, rallegratevi ed esultate perchè i vicini vi debbono parecchi soldi. Andate da un avvocato un po’ sveglio, fategli studiare il D.M. 1444 del 2 aprile 1968 (lo puoi scaricare dal sito) e denunciate i vicini. Dopo le solite, noiose lungaggini processuali, il giudice vi riconoscerà il danno e vi quantificherà la cosa in circa 1000 euro per ogni anno che la casa di fianco ha insistito sulla vostra. Ma questo è niente: obbligherà il vicino a demolire parte della casa per ripristinare le distanze di legge e a pagare spese processuali ed avvocati. Ma il bello deve ancora venire. Il vicino (che non saprà che pesci pigliare) non potrà condonare perchè nessun condono può ledere i diritti di terzi (ed il vostro è un diritto di terzi). La soluzione? Tranquilli, l’asso ce l’avete voi: solo se ritirerete la denuncia tutto si sbocca ma bisognerà avere in mano un pezzo di carta su cui trattare. Ecco come fare. Chiedete la nomina di un perito dal Tribunale (non preoccutatevi, lo paga sempre il vicino alla fine) che valuti i danni della demolizione della casa del vicino e, vista la cifra, iniziate a trattare. Sapete quanto costa demolire parte di una casa, rifare il progetto e presentarlo al Comune, ricostruire, pagarvi i danni per la luce e l’aria che vi ha portato via finora, avvocati, perizie, Tribunale, iva e quisquilie varie? Fate quattro conti con il vostro avvocato e vedrete che al vostro vicino converrà accettare senza discutere la cifra che gli proponete per chiudere la questione.

E non saranno pochi. Poi, se ci riuscite, dormite con la coscienza a posto.

Il Piano Casa: un 20% in più che può costarvi molto caro

Crediamo che tutti siano a conoscenza del “Piano Casa” ideato dal Governo Berlusconi per fronteggiare la crisi economica. ATTENZIONE però: l’idea di allargare la propria casa ed andare a chiedere in Comune se si può fare, oppure chiedere ad un architetto, non sempre è la soluzione giusta. Infatti il governo, facendo le cose in fretta, non ha pensato agli effetti collaterali e noi lo abbiamo fatto presente tramite un deputato di Mestre. Siamo restati inascoltati.
Cercate di ragionare su elementi semplici: SE ALLARGANDO LA VOSTRA CASA VI AVVICINATE ALLA CASA DEL VOSTRO VICINO DOVETE VERIFICARE SE:

  • LA PARETE DELLA CASA DEL VOSTRO VICINO VERSO CUI VI AVVICINATE HA UNA FINESTRA
  • SE NON C’E’ FINESTRA (STIAMO PARLANDO DI UNA FINESTRA SULLA PARETE DEL VICINO CHE E’ IN UNA POSIZIONE QUALSIASI, ANCHE NON DI FRONTE A VOI: PARETE FINESTRATA) RIVOLGETEVI AL COMUNE TRANQUILLI, PROBABILMENTE VI CONSENTIRANNO DI AVVICINARVI FIN QUANTO CONCESSO DAL CODICE CIVILE, 3 m DAL CONFINE.
  • SE C’E’ UNA FINESTRA IN UNA QUALSIASI POSIZIONE, MISURATE CON ATTENZIONE LA DISTANZA TRA LA VOSTRA NUOVA PARETE E LA PARETE FINESTRATA DEL VICINO: DEVONO ESSERCI 10 METRI.
    SE NON CI FOSSERO 10 METRI ANDATE IN COMUNE E VERIFICATE CHE LA DEROGA PREVISTA PER DISTANZE MINORI SIA TRA QUELLE CITATE NEL D.M. 1444 ART. 9 COMMA 3:
    “Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.” 
    I PIANI PARTICOLAREGGIATI NON SONO COSE DEFINITE E CHIARE: PUO’ SUCCEDERE (NE ABBIAMO CASI A DECINE) CHE IL GIUDICE NON LI RITENGA TALI E DISAPPLICHI IL PIANO REGOLATORE NELLA CASA DENUNCIATA E APPLICHI AL SUO POSTO IL DM 1444 RIPRISTINANDO LE DISTANZE DI LEGGE. SIGNIFICA DEMOLIRE E RIPORTARE I 10 METRI (A MENO CHE NON VI ACCORDIATE CON IL VICINO CHE VI HA DENUNCIATO E LO PAGHIATE PROFUMATAMENTE)
  • NON ASCOLTATE LE VOCI DI CHI (COMUNE, AVVOCATO, ARCHITETTO, GEOMETRA, COSTRUTTORE) DICE CHE, ANCHE ALLARGANDOVI, SIETE SEMPRE A 5 METRI DAL CONFINE: NON C’E’ NULLA, DICO NULLA, CHE IN TERMINI GIURIDICI PARLI DI 5 METRI DAL CONFINE. L’UNICA DISTANZA CHE CONTA E’ QUELLA TRA LE PARETI FINESTRATE ED E’ DI 10 METRI.

CAPITE COSI’ CHE VI POTREBBE SUCCEDERE QUESTO: VOI VI ALLARGATE PRESENTANDO LA D.I.A., VI AVVICINATE A MENO DI 10 METRI DAL VICINO, TANTO IN COMUNE VI HANNO DETTO CHE SI PUO’ E VI TROVATE, A CASA FINITA, CHE IL VICINO VI DENUNCIA PER IL MANCATO RISPETTO DELLE DISTANZE DI LEGGE. IL GIUDICE NON POTRA’ FARE ALTRO CHE DARGLI RAGIONE. DEMOLIRE O PAGARE.

PIUTTOSTO CHE RISCHIARE, RINUNCIATE.

Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444

Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765.

art.1 – Campo di applicazione
Le disposizioni che seguono si applicano ai nuovi piani regolatori generali e relativi piani particolareggiati e lottizzazioni convenzionate; ai nuovi regolamenti edilizi con annesso programma di fabbricazione e relative lottizzazioni convenzionate; alle revisioni degli strumenti urbanistici esistenti
art. 2 – Zone territoriali omogenee.
Sono considerate zone territoriali omogenee, ai sensi e per gli effetti dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765:
A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;
C) le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B);
D) le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati;
E) le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C);
F) le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale
art. 3 – Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi
Per gli insediamenti residenziali, i rapporti massimi di cui all’art. 17, penultimo comma, della legge n. 765, penultimo comma, della legge n. 765 sono fissati in misura tale da assicurare per ogni abitante – insediato o da insediare – la dotazione minima, inderogabile, di mq 18 per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio, con esclusione degli spazi destinati alle sedi viarie.
Tale quantità complessiva va ripartita, di norma, nel modo appresso indicato:
a) mq 4,50 di aree per l’istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell’obbligo;
b) mq 2,00 di aree per attrezzature di interesse comune: religiose, culturali, sociali, assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi (uffici P.T., protezione civile, ecc.) ed altre;
c) mq 9,00 di aree per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport, effettivamente utilizzabili per tali impianti con esclusione di fasce verdi lungo le strade ;
d) mq 2,50 di aree per parcheggi (in aggiunta alle superfici a parcheggio previste dall’art. 18 della legge n. 765. 18 della legge n. 765): tali aree – in casi speciali – potranno essere distribuite su diversi livelli.
Ai fini dell’osservanza dei rapporti suindicati nella formazione degli strumenti urbanistici, si assume che, salvo diversa dimostrazione, ad ogni abitante insediato o da insediare corrispondano mediamente 25 mq di superficie lorda abitabile (pari a circa 80 mc vuoto per pieno), eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq (pari a circa 20 mc vuoto per pieno) per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, ecc.)
art. 4 – Quantità minime di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi da osservare in rapporto agli insediamenti residenziali nelle singole zone territoriali omogenee
La quantità minima di spazi – definita al precedente articolo in via generale – è soggetta, per le diverse zone territoriali omogenee, alle articolazioni e variazioni come appresso stabilite in rapporto alla diversità di situazioni obiettive.
1. – Zone A): l’Amministrazione comunale, qualora dimostri l’impossibilità – per mancata disponibilità di aree idonee, ovvero per ragioni di rispetto ambientale e di salvaguardia delle caratteristiche, della conformazione e delle funzioni della zona stessa – di raggiungere le quantità minime di cui al precedente articolo 3, deve precisare come siano altrimenti soddisfatti i fabbisogni dei relativi servizi ed attrezzature.
2. – Zone B): quando sia dimostrata l’impossibilità – detratti i fabbisogni comunque già soddisfatti – di raggiungere la predetta quantità di spazi su aree idonee, gli spazi stessi vanno reperiti entro i limiti delle disponibilità esistenti nelle adiacenze immediate, ovvero su aree accessibili tenendo conto dei raggi di influenza delle singole attrezzature e della organizzazione dei trasporti pubblici.
Le aree che vanno destinate agli spazi di cui al precedente art. 3 nell’ambito delle zone A) e B) saranno computate, ai fini della determinazione delle quantità minime prescritte dallo stesso articolo, in misura doppia di quella effettiva.
3. – Zone C): deve essere assicurata integralmente la quantità minima di spazi di cui all’art. 3.
Nei Comuni per i quali la popolazione prevista dagli strumenti urbanistici non superi i 10 mila abitanti, la predetta quantità minima di spazio è fissata in mq 12 dei quali mq 4 riservati alle attrezzature scolastiche di cui alla lett. a) dell’art 3. La stessa disposizione si applica agli insediamenti residenziali in Comuni con popolazione prevista superiore a 10 mila abitanti, quando trattasi di nuovi complessi insediativi per i quali la densità fondiaria non superi 1 mc/mq.
Quando le zone C) siano contigue o in diretto rapporto visuale con particolari connotati naturali del territorio (quali coste marine, laghi, lagune, corsi d’acqua importanti; nonché singolarità orografiche di rilievo) ovvero con preesistenze storico-artistiche ed archeologiche, la quantità minima di spazio di cui al punto c) del precedente art. 3 resta fissata in mq 15: tale disposizione non si applica quando le zone siano contigue ad attrezzature portuali di interesse nazionale.
4.- Zone E): la quantità minima è stabilita in mq 6 da riservare complessivamente per le attrezzature ed i servizi di cui alle lettere a) e b) del precedente art. 3.
5. – Zone F): gli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale – quando risulti l’esigenza di prevedere le attrezzature stesse – debbono essere previsti in misura non inferiore a quella appresso indicata in rapporto alla popolazione del territorio servito:
- 1,5 mq/abitante per le attrezzature per l’istruzione superiore all’obbligo (istituti universitari esclusi);
- 1 mq/ abitante per le attrezzature sanitarie ed ospedaliere;
- 15 mq/ abitante per i parchi pubblici urbani e territoriali.
art. 5 – Rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti produttivi e gli spazi pubblici destinati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi
l rapporti massimi di cui all’art 17 della legge n 765, per gli insediamenti produttivi, sono definiti come appresso:
1) nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili compresi nelle zone D) la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non può essere inferiore al 10% dell’intera superficie destinata a tali insediamenti;
2) nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale, a 100 mq di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantità minima di 80 mq di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà destinata a parcheggi (in aggiunta a quelli di cui all’art. 18 della legge n. 765); tale quantità, per le zone A) e B) è ridotta alla metà, purché siano previste adeguate attrezzature integrative
art. 6 – Mancanza di aree disponibili
l Comuni che si trovano nell’impossibilità, per mancanza di aree disponibili, di rispettare integralmente le norme stabilite per le varie zone territoriali omogenee dai precedenti articoli 3, 4 e 5 debbono dimostrare tale indisponibilità anche agli effetti dell’art 3, lett. d) e dell’articolo 5, n. 2 della legge n. 765.
art. 7 – Limiti di densità edilizia
I limiti inderogabili di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee sono stabiliti come segue:
1) Zone A):
- per le operazioni di risanamento conservativo ed altre trasformazioni conservative, le densità edilizie di zona e fondiarie non debbono superare quelle preesistenti, computate senza tener conto delle soprastrutture di epoca recente prive di valore storico-artistico;
- per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona e, in nessun caso, i 5 mc/mq;
2) Zone B): le densità territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantità minime di spazi previste dagli artt. 3, 4 e 5.
Qualora le previsioni di piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione, non sono ammesse densità fondiarie superiori ai seguenti limiti:
- 7 mc/mq per comuni superiori ai 200 mila abitanti;
- 6 mc/mq per comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti;
- 5 mc/mq per comuni al di sotto dei 50 mila abitanti.
Gli abitanti sono riferiti alla situazione del Comune alla data di adozione del piano.
Sono ammesse densità superiori ai predetti limiti quando esse non eccedano il 70% delle densità preesistenti.
3) Zone C): i limiti di densità edilizia di zona risulteranno determinati dalla combinata applicazione delle norme di cui agli artt. 3, 4 e 5 e di quelle di cui agli artt. 8 e 9, nonché dagli indici di densità fondiaria che dovranno essere stabiliti in sede di formazione degli strumenti urbanistici, e per i quali non sono posti specifici limiti.
4) Zone E): è prescritta per le abitazioni la massima densità fondiaria di mc 0,03 per mq.
art. 8 – Limiti di altezza degli edifici.
Le altezze massime degli edifici per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A):
- per le operazioni di risanamento conservativo non è consentito superare le altezze degli edifici preesistenti, computate senza tener conto di soprastrutture o di sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture;
- per le eventuali trasformazioni o nuove costruzioni che risultino ammissibili, l’altezza massima di ogni edificio non può superare l’altezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico;
2) Zone B):
- l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiaria di cui all’art. 7.
3) Zone C:
- contigue o in diretto rapporto visuale con zone del tipo A): le altezze massime dei nuovi edifici non possono superare altezze compatibili con quelle degli edifici delle zone A) predette.
4) Edifici ricadenti in altre zone: le altezze massime sono stabilite dagli strumenti urbanistici in relazione alle norme sulle distanze tra i fabbricati di cui al successivo art. 9.
art. 9 – Limiti di distanza tra i fabbricati.
Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale.
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.
3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.
Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
- ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7.
- ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
- ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15. 
Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

PROPOSTA DI INTEGRAZIONE ALLA LEGGE URBANISTICA DELLA REGIONE VENETO

Riportiamo di seguito la proposta che l’ Associazione ha presentato alla Regione Veneto e approvata nel 2004.  Subito dopo l’approvazione, un’avvocato mestrino è intervenuto presso la Corte Costituzionale che ha impugnato il comma che ci interessava e lo ha annullato. Cliccate qui per vedere il testo della sentenza (232/2005).

CONSIGLIO  REGIONALE  DEL  VENETO

VII  LEGISLATURA

159ª Seduta pubblica – Giovedì 8 aprile 2004

prot. n. 4437

OGGETTO: PROGETTO DI LEGGE RELATIVO A “NORME PER IL GOVERNO DEL TERRITORIO”.

(Progetti di legge nn. 21, 87, 89, 202, 269, 286, 287, 292 e 295)

IL CONSIGLIO REGIONALE DEL VENETO

APPROVA la legge nel suo complesso nel testo che segue:

… omissis …
Art. 50 – Disposizioni sull’applicazione della legge.

… omissis ….

8.      L’ultimo comma dell’articolo 23 della legge regionale 27 giugno 1985, n. 61 è così sostituito:

“Il piano regolatore generale può, altresì, definire minori distanze rispetto a quelle previste dall’articolo 9 del decreto del Ministro per i lavori pubblici n. 1444 del 1968:

a)     nei casi di gruppi di edifici che formino oggetto di piani urbanistici attuativi planivolumetrici;

b)     nei casi di interventi disciplinati puntualmente;

c)      nelle zone territoriali omogenee B e C1 qualora, fermo restando per le nuove costruzioni il rispetto delle distanze dal confine previste dal piano regolatore generale che comunque non possono essere inferiori a cinque metri, gli edifici esistenti antistanti a quelli da costruire siano stati realizzati legittimamente ad una distanza dal confine inferiore.”.

… omissis …

Art. 51 – Dichiarazione d’urgenza.

1.      La presente legge è dichiarata urgente ai sensi dell’articolo 44 dello Statuto ed entra in vigore il giorno successivo alla data della sua pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione del Veneto.

IL CONSIGLIERE-SEGRETARIO

f.to Franco Prior

IL PRESIDENTE

f.to Enrico Cavaliere

FONTE: SITO UFFICIALE CONSIGLIO REGIONALE DEL VENETO